FORÆLDREKØB

Hvad dækker begrebet?

Forældrekøb er den betegnelse man anvender, når forældrene køber en ejerlejlighed til barnet, hvorefter barnet får en mulighed for at leje boligen af forældrene. I princippet kan det modsatte også være gældende, altså at børn køber en ejerbolig til deres forældre, men det er ikke så tit behovet går den vej.

Det kan også være en andelslejlighed der købes. Så gælder nogle af de følgende bemærkninger dette, men ikke alle da man som andelshaver bliver lejer i andelsforeningen. Men tal også med en boligadvokat ved køb af andelslejlighed, for her er der bestemt også meget man skal passe på.

Fordele og ulemper ved forældrekøb

Baggrunden for at  begrebet forældrekøb overhovedet opstod var, at det for mange unge (især studerende) var svært at få et sted at bo.

Fordelene - udover at der bliver løst et boligproblem - er, at skattereglerne sikrer en højere fradragsværdi for renteudgifterne. Hertil kommer, at forældrene ikke betaler ejendomsværdiskat samt at barnet muligvis kan få boligsikring.

"Ulemperne" - hvis man kan kalde dem det - er, at det kræver likviditet for forældrene og at barnet skal kunne betale en rimelig husleje, som skattevæsenet vil kunne acceptere. Det er ikke rigtige ulemper, da ordningen er meget favorabel.

Forældrene får mulighed for på gunstige skattevilkår at udleje lejligheden til barnet mod at anvende reglerne i den såkaldte virksomheds-skatteordning. Sagt mere skatteteknisk: Virksomhedskatteordningen kan også ved såkaldte forældrekøb, anvendes til udlejning mellem nærtstående på gunstige skattevilkår, selv om det ikke har været det, som har været formålet med disse skatteregler.

Grundlæggende er der for forældrene selvfølgelig den risiko, at værdien på ejerboliger falder drastisk. Den risiko kan forværres ved, at forældrekøbet typisk har en relativ kort investeringshorisont, som selvfølgelig udlignes ved at beholde lejligheden i mange år, da boligmarkedet rent historisk - og set over tid - altid har været en god investering. Indtil boligboblen brast i 2007 var der nok mange som lod sig friste af muligheden for at lave en god investering, mod at bruge en opsparing eller en friværdi i deres egen bolig, til at købe en lejlighed, hvor barnet så lejede lejligheden.

På længere sigt kan der også være mulighed for at forældrene sælger lejligheden til barnet, og der kan så være særlige fordele ved det, som kun berøres kort i det følgende.

Forældrekøbet - set fra forældrenes side

Som udgangspunkt må man som forældre regne med et økonomisk og likviditetsmæssigt underskud. Baggrunden er, at den leje barnet betaler, normalt ikke dækker de udgifter, der er ved driften af lejligheden, hvis købet er finansieret ved låneoptagelse.

Underskuddet eller den likviditetsmæssige belastning, beror desuden på de skattemæssige regler, som man har mulighed for at vælge i mellem.

Men tal med en revisor som vil kunne hjælpe igennem skattejunglen, idet en boligadvokat normalt ikke vil gå dybere ind i den skattemæssige side af sagen.

Du kan også af din boligadvokat få udleveret Skatteministeriets eget notat, der fokuserer på den skattemæssige del af forældrekøbet - oven i købet på en letforståelig måde. Notatet fra 2003 ligger på www.skm.dk (klik her for direkte link til pjecen).

Den seneste orientering fra SKAT om forældekøb og -salg  kan du læse ved at klikke her.

Man skal også passe på med at sætte huslejen til børnene for lavt, for det har SKAT også besluttet skal have skattemæssige konsevenser - både for forældrene og for barnet! Klik her, hvis du vil læse mere.

Som SKAT her så smukt udtrykker det:
Hvis du fastsætter lejen lavere end markedslejen, vil du blive beskattet af et beløb (den såkaldte objektive lejeværdi), der svarer til markedslejen. Du kan derfor ikke hjælpe dit barn økonomisk ved at fastsætte en leje, der er lavere end markedslejen, uden at det får skattemæssige konsekvenser for både dig og dit barn. Du skal således betale skat af både den betalte - lave - leje og af det ikke-betalte beløb, der udgør forskellen mellem den betalte leje og markedslejen. Dit barn skal desuden betale skat af forskellen mellem den betalte (lave) husleje og markedslejen.

Forældrekøbet - set fra barnets side

Barnet skal betale en husleje samt betale varme, vand og el.

Lejen er ikke fri, men skal følge "markedslejen", og lejen skal være realistisk set i forhold til størrelse, stand,, beliggenhed osv. Huslejen må fastsættes konkret for den enkelte bolig.  Når du skal finde ud af, hvor højt lejen skal fastsættes, er det en god ide at undersøge, hvad lejeniveauet er for lignende lejemål i det område, hvor lejligheden er.

Er lejen for høj kan det gå ud over mulighederne for boligsikring. Er lejen for lav, kan der komme et skattemæssig eftersmæk både til forældrene og til barnet, som nævnt ovenfor.

Der skal altid laves en skriftlig lejekontrakt. En skriftlig lejekontrakt er et krav, hvis barnet vil søge boligsikring.

Boligsikring beregnes ud fra husstandens indkomst, huslejens størrelse og lejlighedens størrelse. Beregningen er omfattende, og der henvises til Socialministeriets pjece om boligsikring på www.borger.dk(klik her for at gå direkte til siden), hvor også en foreløbig beregning af boligsikring kan foretages.

Hvis man vil være helt sikker

Du har mulighed for at få en bindende forhåndsbesked fra skattevæsenet, hvorefter skattevæsenet med bindende skattemæssig virkning vil kunne svare dig, hvorvidt en konkret leje vil blive accepteret af skattevæsenet i alle forhold. Det koster kr. 400,-, og er en meget god idé at indhente.

Ejendomsavancebeskatning

Når lejligheden sælges, kan det konstateres, om der er over- eller underskud ved at have ejet lejligheden.

Fortjenesten ved salg af ejerlejligheden beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det betyder, at fortjenesten (forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger på den ene side og købsprisen med tillæg af købsomkostninger og et yderligere ejertidstillæg på kr. 10.000 pr. år, undtagen salgsåret på den anden side) beskattes

Anvendes virksomhedsordningen, indgår fortjenesten i virksomhedens indkomst i det år ejendommen sælges. 

Igen: Tal med en revisor.

Ejendomsværdiskatten kan helt undgås eller i det mindste reduceres...

Der er tre måder at undgå - eller reducere - beskatningen på:

1) Med de nuværende skatteregler kan beskatningen helt undgås, hvis man som forældre vælger reelt at flytte ind i lejligheden inden et salg. Men der må ikke være tale om proforma-indflytning. Man skal reelt have boet i lejligheden. Det er ikke nok blot at tilmelde sig folkeregisteret på ejerlejlighedens adresse. Skattevæsenet kan bede om dokumentation som bevis for at man har boet der. Skatteministeriets notat nævnt ovenfor, forklarer denne del tydeligt.

2) Barnet kan også købe lejligheden i første omgang. Du kan låne barnet et beløb til køb af ejerlejligheden.  Tal med din boligadvokat om oprettelse af de nødvendige dokumenter. Når ejerlejligheden sælges, kan barnet sælge ejerlejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. På salgstidspunktet betaler barnet lånet  tilbage, idet pengene kommer fra fortjenesten ved salget af ejerlejligheden. Men så er det altså slet ikke noget forældrekøb, men et helt almindeligt køb hvor barnet måske blot låner pengene til købet på meget fordelagtige vilkår (evt. rente og afdragsfrit) indtil barnet selv har indtægter til at betale renter af.

3) Du kan i en vis udstrækning undgå eller reducere beskatningen under ejendomsavancebeskat-ningsloven, hvis du senere sælger til dit barn. Skattereglerne tillader - i forholdet mellem nært beslægtede - at ejerlejligheden kan sælges til barnet til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering på handelstidspunktet +/- 15%. Den pris, der handles til mellem børn og forældre, behøver derfor ikke at være markedsprisen. En mulig ejendomsavancebeskatning hos forældre kan således ved salg til barnet begrænses betydeligt. Men som boligmarkedet har udviklet sig på det seneste, skal man vist have købt ejerlejligheden før 2004 for at avancebeskatning bliver noget stort problem!

Må ejerlejligheden udlejes til barnet?

Din boligadvokat, vil i forbindelse med gennemgang af ejendomshandlens dokumenter sikre sig, at ejerforeningens vedtægter ikke forhindrer udlejning til barnet. Ganske få ejerforeninger har i deres vedtægter direkte forbud mod udlejning.

I november 2010 har Danske Boligadvokater i øvrigt udsendt følgende orientering:

Flere andelsboligforeninger åbner op for forældrekøb

Ifølge Søndagsavisen har finanskrisen nu fået en del andelsboligforeninger til at ændre vedtægter med henblik på at åbne op for forældrekøb.

Forældrekøb af andelsbolig har samtidig vist sig at give mulighed for at omgå arveafgiften, hvis forældrene senere sælger andelsboligen til barnet for et meget lavt beløb. Skattevæsenet har nemlig i foråret tilkendegivet over for Søndagsavisen, at der ikke bliver ført systematisk kontrol med familiehandler - når det drejer sig om ejerlejligheder. Og når det gælder andelsboliger, er risikoen for at blive opdaget endnu mindre. Forholdet er imidlertid, at der skal betales gaveafgift, hvis forældrene sælger lejligheden til barnet for et mindre beløb, end den er værd.

Afslutning

Som nævnt erstatter denne lille oversigt ikke besøget hos en revisor. Det er vanskeligt skattestof at have med forældrekøb og virksomhedskatteordningen at gøre.

Den store risiko forbundet med forældrekøbet - ud fra en investeringsmæssig betragtning - er, at boligmarkedet falder sammen med deraf store prisfald til følge. Det skete omkring 1990 i forbindelse med Kartoffelkuren og er nu sket igen.

Hertil kommer, at det ikke kan udelukkes, at reglerne om virksomhedsskatteordning kan blive lavet om. Der har løbende været en del kritik af reglerne fra forskellig politisk side.

Det er vores opfattelse at forældrekøb kan være en god måde at løse et boligproblem på for ens børn, men at det skal overvejes meget grundigt inden man beslutter sig.

Har du du spørgsmå til os, er du meget velkommen til at kontakte os.

På vores hjemmeside på ligger der også pjecer, hvor man kan læse mere om boligkøb, boligrådgivning samt arv m.v.
 

Dea Dorothea Deleuran, tlf. 3871 7700 - eller klik her, hvis du vil sende mig en mail

Jernbane Alle 54, 2720 Vanløse. KLIK HER og se hvor kontoret ligger med ruteplan

Vi har kontor ved Vanløse Metro/Station i København

Bemærk at vores kontor ligger centralt i Storkøbenhavn, nemlig lige ved Vanløse Station og Metro - KLIK HER for at se !

  • Dalgas - Deleuran
  • Jernbane Allé 54 Vanløse
  • dd@advdd.dk
  • (+45) 38 71 77 00
  • Åbningstider: kl. 10-16 (fredag kl. 15)
  • Telefontider: kl. 9-12 & 12.30-16 (fredag kl. 15)
  • CVR: 33 72 83 36
  • Log ind