Køb af bolig

Vælg en boligadvokat som din centrale rådgiver, fordi …

• boligadvokaten har en omfattende viden og erfaring med boligkøb og kan hjælpe med meget andet end det juridiske og udarbejdelse og tinglysning af skødet (det er det mindste af det hele), og har den nødvendige viden og juridiske baggrund for at kunne læse og gennemskue og kontrollere købskontrakten og alle de øvrige dokumenter i handelen (og det kan være mange).

• boligadvokaten gennemgår hele købsaftalen og alle dokumenterne og rådgiver og forklarer dig om alt det relevante på en måde, så du også selv forstår det (og mæglernes købsaftaler på op mod 20 sider med tæt skrift og indhold er meget svære at læse og forstå til bunds for almindelige mennesker – det er forbeholdt “skriftkloge” boligadvokater).

• boligadvokaten er den eneste helt uafhængige rådgiver af høj faglig standard ved køb af ejerbolig, og har således ikke nogen faste samarbejdspartnere og skal ikke også få dig til at optage lån, tegne forsikringer eller andet bestemte steder.

• boligadvokaten udelukkende tænker på at varetage dine interesser – i modsætning til ejendomsmægleren, der jo skal tænke på sælger – og således hellerikke har nogen skjulte bagtanker som f.eks. at skaffe sig selv ekstra provisioner eller andre særlige fordele (herunder at gøre arbejdet lettere for sig selv, som f.eks. de mæglere, der til en meget favorabel pris “tilbyder” at sørge for skødet, så de slipper for kvalificeret modspil fra en boligadvokat).

• boligadvokaten som din centrale rådgiver giver dig ekstra tryghed og sikkerhed for en vellykket bolighandel, og lader dig trække på erfaringerne gennem mange boligsager, både når priserne går op og når de går ned.

Derfor skal du gå til advokat så tidligt som muligt … 

• fordi dit køb af hus eller ejerlejlighed er en stor beslutning, som får konsekvenser for mange år frem
• fordi det er vigtigt som køber fra starten at have sin egen rådgiver – det giver den bedste tryghed
• fordi en advokat har stor erfaring med kontrakter og forhandlinger
• fordi mægler er sælgers mand og efter loven ikke må rådgive køber
• fordi advokaten er trænet i at give professionel, uafhængig rådgivning
• fordi det normalt er ejendomsmægleren der laver købsaftalen
• fordi købsaftalen er en kontrakt, som de færreste kan forstår og overskue
• fordi en boligadvokat har særlig erfaring med at læse købsaftaler og kan foreslå vigtige ændringer og tilføjelser til netop din købsaftale
• fordi advokaten kan forklare og vejlede dig om de væsentlige ting, både om det juridiske, det økonomiske og det bygningsmæssige – og rådgive dig om hvordan du skal gribe forhandlingerne an
• fordi dine rådgivere i pengeinstitut eller i vennekredsen ikke kan vide alt
• fordi man som boligadvokat har erfaring fra en lang række sager og kan hjælpe dig med at lære af andres fejltagelser
• fordi skødet og tinglysningen af det “kun er rosinen i pølseenden”,
• fordi advokaten har en ansvarsforsikring, hvis noget skulle gå galt
• fordi køb af bolig er for stor en beslutning til at man skal løbe nogen risiko for at begå fejl eller at overse vigtige ting

fordi udgiften til grundig rådgivning og vejledning hos en erfaren boligadvokat kan gøre dit køb af bolig til en vellykket beslutning og spare dig for alvorlige problemer.

Boligkøb er en stor beslutning

Køb af ejerbolig er en af de største og mest vidtgående beslutninger man tager i sit liv.

Det kan blive “en kostbar oplevelse” at begå fejltagelser. Derfor gælder det om at trække på andres viden og erfaring og bruge sine egne helt uafhængige rådgivere.

Hvorfor begå sine egne fejltagelser, når man kan nøjes med at lære af andres ?

Husk at du aldrig må underskrive en købsaftale, uden at du først har haft lejlighed til at gennemgå den med din advokat og dit pengeinstitut. Ellers skal du sørge for at få følgende indføjet i købsaftalen først:

Underskrevet med forbehold for godkendelse af advokat og pengeinstitut.

Med dette forbehold for advokatgodkendelse har du strengt taget også sikret dig en gratis fortrydelsesret, hvor du ellers skal betale 1% af købesummen.

Køb af ejerbolig har en række vidtrækkende konsekvenser – både økonomisk, juridisk og praktisk – som det kan være vanskeligt selv at overskue og bedømme.

Når du beslutter dig for at købe ejerlejlighed eller hus starter en længere beslutningsproces, som indebærer en række overvejelser og valg. Fra dine indledende – måske famlende – undersøgelser og kig på forskellige boliger, skulle du gerne ende med at være ejer af den rigtige bolig til dine behov.

En vellykket ejendomshandel bliver det kun, når du har købt boligen på de bedst mulige vilkår og fået og alle de mellemliggende problemer løst på den bedst mulige måde.

Du skal i forbindelse med købet tage stilling til en lang række vidt forskellige spørgsmål, der vedrører økonomiske, byggetekniske og juridiske forhold. Her kan det være af uvurderlig betydning at få gode råd i rette tid. Husk at der ikke er nogen der har viden og erfaring på alle disse områder, hvis de ikke beskæftiger sig systematisk og professionelt med det.

Hvis du køber en bolig til dine børn, skal du også læse side siden: forældrekøb (klik her for at skifte til siden).

Købsaftalen er det afgørende dokument, men …

Den afgørende kontrakt er købsaftalen. Der er ikke noget formularkrav, men næsten alle mæglere bruger en standardiseret formular udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening på mange meget tættrykte sider, som også indeholder en masse, som måske ikke er relevant i den konkrete handel. Rent juridisk er den bedre end den tidligere, fordi man har forsøgt at samle de oplysninger og vilkår som hører sammen.

Men for almindelige mennesker er mæglernes købsaftale derimod ikke nem at forstå og overskue!

Hvis man som almindelig forbruger prøver at læse en sådan købsaftale i sin helhed, får man enten en gevaldig hovedpine, eller også falder man i søvn !

Selv om det er en slags standardkontrakt, er der mange bestemmelser, som man med fordel kan kræve ændret – både når man er køber og når man er sælger!

Med den omfattende og uoverskuelige købsaftale er det derfor af stor betydning at have en professionel og erfaren boligrådgiver ved sin side.

Det kan ikke siges for mange gange: Du bør aldrig underskrive en købsaftale uden at du først har haft lejlighed til at drøfte sagen med din advokat og dit pengeinstitut.

Hvis dette af den ene eller anden grund ikke er muligt, skal du sørge for, at der i købsaftalen er indsat et  forbehold om godkendelse af advokat med en præcis frist for advokaten til at komme med sine bemærkninger til ejendomsmæglerens forslag til endelig kontrakt mellem dig og hans kunde.

Og udover selve købsaftalen er der en række andre dokumenter som bilag til købsaftalen. De kan også indeholde væsentlige oplysninger, som mægler kan have overset eller glemt at gøre dig særligt opmærksom på.

Brug dit pengeinstitut

Det er altid klogt at have taget kontakt med en erfaren boligadvokat inden du tænker på at skrive under på noget, for så kan du få råd om, hvordan du skal gribe sagen an med at finde den rette bolig til dig. Men køb af ejerbolig kræver normalt optagelse af lån, da det er de færreste som kan betale købesummen kontant.

Derfor er det altid klogt på forhånd at have sikret sig, at dit pengeinstitut vil hjælpe dig med finansieringen. Så kan du nemlig også få foretaget en beregning af, hvor stor en købesum du på baggrund af dine indtægter og øvrige udgifter har råd til at handle til. Din bankrådgiver kan fortælle dig, hvilken kontantværdi boligen højst må have, for at du kan blive godkendt som låner.

Også realkreditinstitutterne tilbyder at give dig en forhåndsgodkendelse på selve realkreditlånet, men ofte er der behov for yderligere belåning, og så har du brug for et pengeinstitut.

Skal man i forbindelse med køb af bolig også selv sælge bolig, er det meget vigtigt at have bankens forhåndsgodkendelse før man kigger på nyt, for det at eje 2 boliger i en periode kan i perioder hvor boligmarkedet er ustabilt medføre stor økonomisk risiko.

Pas på prisen

Når du har fundet din ønskebolig, bør det altid være efter grundige undersøgelser af, hvad priserne for den type bolig du søger er på det pågældende tidspunkt. Ejendomsmæglere kan nemlig fastsætte priser meget forskelligt, og så er det jo trist, hvis det skulle vise sig, at du i virkeligheden havde købt din bolig alt for dyrt. Selv om du har råd til at betale de løbende ydelser, kan du komme til at stå med et ubehageligt problem når du en dag skal sælge.

På dette sted har der på denne hjemmeside stået følgende i mange år: “Husk også, at hvis ejendomspriserne skulle falde eller du måske har købt for dyrt, så kan det være svært at få råd til at flytte, fordi det så koster ekstra penge overhovedet at få boligen solgt. Så skal der måske lægges penge på køkkenbordet!”

Efter at boligmarkedet vendte i 2007 efter en årrækker med kraftige prisstigninger, gælder denne advarsel stadigvæk, for ingen ved jo hvordan udviklingen vil gå.

Skal priserne falde yderligere? Nogle amerikanske økonomer har  ud fra en analyse af de 21 største finanskriser udledt følgende historiske erfaringer  (ifølge Politiken 26/3 2009): Der går typisk 6 år før boligpriserne når bunden efter en massiv finanskrise. På dette tidspunkt er de faldet med 35% i forhold til toppunktet. Da boligpriserne i Danmark generelt ikke er faldet så meget siden toppen, er der stadig udsigt til veritable boligprisfald. Realkredit Danmarks vurdering skulle i foråret 2009 være, at det ikke er urealistisk at boligpriserne skal falde med yderligere 15-20%.

Når man køber bolig skal man tænke på, at man også en dag skal sælge igen. Er man to personer om købet, vil man ofte være nødt til at sælge, hvis den ene ønsker at flytte.

Man skal typisk regne med salgsomkostninger mellem 50.000 og 100.000 afhængigt af hvilken type ejendom og pris, der er tale om.

Køber du f.eks. en et-værelses ejerlejlighed, som du med sikkerhed ved du højst vil blive boende i et par år, bør du faktisk spare op til at betale ejendomsmægleren, når du skal sælge. For du skal ikke kan regne med at der bliver overskud efter at salgsomkostningerne er trukket fra. Får du salgsomkostninger på 30.000 efter 5 år, svarer det til at du skal lægge 500 kr. til side om måneden ud over de faste udgifter, som står i salgsopstillingen.

Alle den slags overvejelser over ting, som du måske ikke lige har tænkt på, vil vi som boligadvokater tage op og diskutere.

Du handler med professionelle og er selv amatør

Man kan let begå dumheder, når man selv prøver at forhandle med ejendomsmæglere og i visse tilfælde med pengeinstitutter. Husk på at de jo alle i bund og grund er sælgere.

Tænk også på, at alle de andre som i det daglige arbejder med køb og salg og belåning af huse og ejerlejligheder er professionelle, mens du kun er en amatør.

Da den kloge altid kan narre den mindre kloge, risikerer du at blive et let offer, hvis du ikke har din egen professionelle rådgiver at støtte dig til.

Vores kontor har sammenlagt erfaring fra mere end tusind ejendomshandeler – og ikke to af dem har været ens.

Derfor kan du heller ikke bruge det til noget, om nogen så tilbyder dig et kursus i at købe bolig eller giver dig 117 gode råd !  Boligkøb indebærer så mange ting og er så forskelligt og kompliceret, at du har brug for individuel rådgivning.

Fra vores rådgivning af mange købere årligt, har vi erfaring med, hvad man idag har særligt brug for at få at vide, hvad man særligt skal være opmærksom på, og hvordan man bedst og mest effektivt kan få hjælp f.eks. med hensyn til finansieringen af købesummen.

Alle er velkomne til at kontakte os – gerne telefonisk. Vi synes altid at det er bedst at vi har mulighed for at mødes. Men med telefon, telefax og e- eller almindelig post, kan man normalt også hjælpe lige så godt.

Vi tager normalt ikke ud og ser på ejendommene. Til gengæld er vi meget omhyggelige med at forklare, hvad du selv skal være særligt opmærksom på, og hvem du eventuelt med fordel kan trække på med specialistviden omkring prisen, belåningen og det bygningsmæssige.

Hvad koster et skøde? Og hvad koster vi?

Mange ringer og spørger os: Hvad koster et skøde?

Men det spørger man kun om, når man ikke ved, at det er rådgivningen i forbindelse med købet og den professionelle gennemgang af alle relevante dokumenter og oplysninger, som er det vigtigtste.

Når først de endelige vilkår for købet i købsaftalen og vores godkendelsesbrev med tilføjelser og præciseringer er accepteret af sælger, er udarbejdelsen og tinglysningen af skødet m.v. tekniske ekspeditioner –  “rosinen i pølse-enden”!  Indførelsen af digital tinglysning fandt sted i august 2009 som det første sted i verden. Det har ikke været uden problemer, men i dag får man “et elektronisk skøde” som alene er det offentliges kvittering på registreringen af, hvem der nu ejer hvad.

Når alt med “skødet” blot er en elektronisk registrering af nogle helt basale data, er det indlysende for alle, at det afgørende i bolighandelen er denaftale som ligger til grund for registreringerne – altså selve købsaftalen med de tillæg som vi som boligadvokater har udarbejdet.

Når man leder efter nogen til at give en rådgivning ved sit køb (eller salg), skal man gøre sig det helt klart at pris og kvalitet normalt hører sammen. Spørger du kun efter prisen? Eller er det vigtige for dig kvaliteten og grundigheden af den bistand vi som boligadvokater vil give dig? Det er en tillidssag, når man skal vælge boligrådgiver, men tillid – og faglig kompetence – er jo svære ting at måle. Især på forhånd! Mange vælger derfor rådgiver efter prisen for at spare et par tusind kroner uden at tænke på, hvor meget kvaliteten og grundigheden af boligrådgivningen kan komme til at betyde økonomisk i sidste ende.

Vores kontor har altid valgt at konkurrere mere på kvaliteten af rådgivningen end på prisen – og det har vores kunder generelt været tilfredse med! De fleste lægger nemligt stor vægt på at få en grundig vejledning og rådgivning under hele forløbet hos deres egen boligadvokat.

Vi vil gerne på forhånd oplyse en fast max-pris for arbejdet, når vi har set mæglers udkast til købsaftale og kan danne os et indtryk af sagen. Men der kan naturligvis altid under sagens forløb dukke specielle ting op, som ingen har kunnet forudse. Benyt dig derfor af muligheden for et kort gratis formøde eller en telefonsamtale.

Vi sparer ofte vores kunder for udnødige udgifter og problemer, og kan i mange tilfælde opnå særlige fordele for dem, som de slet ikke havde forestillet sig.

Den personlige kontakt under hele ejendomshandelens forløb er også vigtig.

Vi gør også meget ud af at give vores kunder information – det håber vi også fremgår af denne hjemmeside.

Vi lægger som vægt på at have tilfredse kunder – og gør altid vores yderste for at leve op til selv høje forventninger ! 

Alle kan kalde sig “boligrådgivere”

Alle kan påtage sig at være rådgivere, men ikke alle er lige gode og grundige.

Man skal ikke være advokat for at kunne tilbyde sig som boligrådgiver eller skødeskriver. Man behøver ikke have nogen forsikring mod fejl og dårlig rådgivning. Det er kun advokater og ejendomsmæglere der har det. Det er derfor et broget marked, og man skal passe på hvad man bliver tilbudt.

En erfaren og grundig boligadvokat med et godt renommé, er ikke det dårligste sted at begynde!

Du skal særligt passe på mæglere, hvis de ikke anbefaler dig at få boligrådgivning hos en professionel. Hvorfor gør de mon det? Er de bekymrede for at få professionelt modspil? Tænker de på at det giver ekstra arbejde for dem at skulle forklare deres sælger, hvorfor købers boligadvokat stiller særlige krav som ikke fremgik af købsaftalen?

Husk at du som køber har brug for en uafhængige rådgivning og kontrol af alle en ejendomshandels indviklede dokumenter, og at det med skødet som sagt kun er en teknisk ekspedition som snart sker elektronisk.

Særligt skal du passe på med at lade dig friste af gode tilbud fra mæglere om at hjælpe dig med det hele. For så kan du slet ikke regne med at få den nødvendige rådgivning! De mæglere som hidtil har tilbudt at skrive skøder har en særlig formular du som køber skal skrive under på, hvor du bekræfter at du har givet afkald på at få rådgivning fra mægleren – og der står endda ofte, at du er blevet opfordret til at søge rådgivning hos andre!

I juni 2005 blev Folketinget nødt til at stramme op på reglerne overfor mæglerne. Danske Boligadvokater udsendte i den anledning en pressemeddelse om den nye lov, som stadig indeholder relevante præciseringer. Da tingene i virkeligheden nok ikke har ændret sig så meget, kan der være særlig grund til at minde om bemærkningerne:

• Det er simpelthen naturstridigt at tro, at en ejendomsmægler, som repræsenterer sælger, samtidig kan repræsentere køber og skrive skødet. Problemet har været, at forbrugeren har betalt et større honorar til ejendomsmægler for at få udfærdiget skødet – i den tro, at der fulgte en nødvendig juridisk rådgivning med. I virkeligheden har køberne bare betalt penge for at få udskrevet papir uden rådgivning, og det er bestemt ikke forbrugerens tarv, der varetages.
• Ejendomsmægler repræsenterer sælger og har ofte ikke den store interesse i, at køber får sin egen rådgiver. Når køber har en professionel ved sin side, fører det gerne til en længere proces, fordi købers rådgiver stiller de rigtige spørgsmål, vil se de relevante papirer i sagen, etc – og det kan i sidste ende også føre til en prisforhandling.
• Mange ejendomsmæglere kan have en selvstændig, indtjeningsmæssig interesse i, at køber ikke får rådgivning hos egen rådgiver og dermed også berigtigelse af skødet. Ejendomsmægleren har selv ønsket at få salær for at skrive skødet, samtidig med at ejendomsmæglerens samarbejdspartnere inden for eksempelvis finansiering og forsikring har fået køber som kunde. Det kan ikke udelukkes, at ejendomsmægler har et selvstændigt økonomisk incitament til ikke at anbefale køber at søge egen rådgiver.

Andet sted på denne hjemmeside kan du læse mere om dette og om betydningen af at vælge den rigtige boligrådgiver. Klik her for at gå til siden om valg af boligrådgiver.

Erhvervs- og Byggestyrelsen står for den offentlige boligportal med uvildig vejledning til både køber og sælger: Boligejer.dk. Men husk at komme tilbage på vores hjemmeside for at læse videre, for der står ikke så meget som her.

Blandt mange andre links kan nævnes følgende:

www.boligsiden.dk giver godt overblik over boliger til salg fordi næsten alle kæder leverer oplysning hertil.

www.skat.dk giver adgang til at se det offentliges vurderinger.

www.ois.dk giver adgang til det offentliges registre for ejendomme (i øverste kan du indtaste data for ejendom du søger)

Og så er der naturligvis de forskellige sider på nettet, som giver mulighed for at sammenligne priser – f.eks.www.boliga.dk – men normalt er det kun udbudspriserne og eventuelle ændringer i disse, man kan se – ikke den endelige handelspris for den konkrete ejendom.