Hvad dækker begrebet?
Forældrekøb er den betegnelse man anvender, når forældrene køber en ejerlejlighed til barnet, hvorefter barnet får en mulighed for at leje boligen af forældrene. I princippet kan det modsatte også være gældende, altså at børn køber en ejerbolig til deres forældre, men det er ikke så tit behovet går den vej.
Det kan også være en andelslejlighed der købes. Så gælder nogle af de følgende bemærkninger dette, men ikke alle da man som andelshaver bliver lejer i andelsforeningen. Men tal også med en boligadvokat ved køb af andelslejlighed, for her er der bestemt også meget man skal passe på.
Fordele og ulemper ved forældrekøb
Baggrunden for at begrebet forældrekøb overhovedet opstod var, at det for mange unge (især studerende) var svært at få et sted at bo.
Fordelene – udover at der bliver løst et boligproblem – er, at skattereglerne bl.a. sikrer en højere fradragsværdi for renteudgifterne samt at barnet muligvis kan få boligsikring.
“Ulemperne” – hvis man kan kalde dem det – er, at det kræver likviditet for forældrene og at barnet skal kunne betale en rimelig husleje, som skattevæsenet vil kunne acceptere. Når forældre en dag selv vil sælge boligen videre, har de ikke beboet lejligheden og vil skulle betale skat af avancen ved evt. salg, modsat ved salg af ejendom, man har boet i selv.
Forældrene får mulighed for på gunstige skattevilkår at udleje lejligheden til barnet mod at anvende reglerne i den såkaldte virksomheds-skatteordning. Sagt mere skatteteknisk: Virksomhedsskatteordningen kan også ved såkaldte forældrekøb, anvendes til udlejning mellem nærtstående på gunstige skattevilkår, selv om det ikke har været det, som har været formålet med disse skatteregler.
Grundlæggende er der for forældrene selvfølgelig den risiko, at værdien på ejerboliger falder drastisk. Den risiko kan forværres ved, at forældrekøbet typisk har en relativ kort investeringshorisont, som selvfølgelig udlignes ved at beholde lejligheden i mange år, da boligmarkedet rent historisk – og set over tid – altid har været en god investering. Indtil boligboblen brast i 2007 var der nok mange som lod sig friste af muligheden for at lave en god investering, mod at bruge en opsparing eller en friværdi i deres egen bolig, til at købe en lejlighed, hvor barnet så lejede lejligheden.
På længere sigt kan der også være mulighed for at forældrene sælger lejligheden til barnet, og der kan så være særlige fordele ved det, som kun berøres kort i det følgende.
Forældrekøbet – set fra forældrenes side
Som udgangspunkt må man som forældre regne med et økonomisk og likviditetsmæssigt underskud. Baggrunden er, at den leje barnet betaler, normalt ikke dækker de udgifter, der er ved driften af lejligheden, hvis købet er finansieret ved låneoptagelse.
Underskuddet eller den likviditetsmæssige belastning, beror desuden på de skattemæssige regler, som man har mulighed for at vælge i mellem.
Men tal med en revisor som vil kunne hjælpe igennem skattejunglen, idet en boligadvokat normalt ikke vil gå dybere ind i den skattemæssige side af sagen!
Man skal også passe på med at sætte huslejen til børnene for lavt, for det har SKAT også besluttet skal have skattemæssige konsevenser – både for forældrene og for barnet!
Som SKAT ved en lejlighed udtrykker det:
Hvis du fastsætter lejen lavere end markedslejen, vil du blive beskattet af et beløb (den såkaldte objektive lejeværdi), der svarer til markedslejen. Du kan derfor ikke hjælpe dit barn økonomisk ved at fastsætte en leje, der er lavere end markedslejen, uden at det får skattemæssige konsekvenser for både dig og dit barn. Du skal således betale skat af både den betalte – lave – leje og af det ikke-betalte beløb, der udgør forskellen mellem den betalte leje og markedslejen. Dit barn skal desuden betale skat af forskellen mellem den betalte (lave) husleje og markedslejen.
Forældrekøbet – set fra barnets side
Barnet skal betale en husleje samt betale varme, vand og el.
Lejen er ikke fri, men skal følge “markedslejen”, og lejen skal være realistisk set i forhold til størrelse, stand, beliggenhed osv. Huslejen må fastsættes konkret for den enkelte bolig. Når du skal finde ud af, hvor højt lejen skal fastsættes, er det en god ide at undersøge, hvad lejeniveauet er for lignende lejemål i det område, hvor lejligheden er.
Er lejen for høj, kan det evt. gå ud over mulighederne for boligsikring. Er lejen for lav, kan der komme et skattemæssig eftersmæk både til forældrene og til barnet, som nævnt ovenfor.
Der skal altid laves en skriftlig lejekontrakt. En skriftlig lejekontrakt er også et krav, hvis barnet vil søge boligsikring.
Boligsikring beregnes ud fra husstandens indkomst, huslejens størrelse og lejlighedens størrelse. Beregningen er omfattende, og der henvises til Socialministeriets pjece om boligsikring på www.borger.dk (klik her for at gå direkte til siden), hvor også en foreløbig beregning af boligsikring kan foretages.
Hvis man vil være helt sikker
Du har mulighed for at få en bindende forhåndsbesked fra skattevæsenet, hvorefter skattevæsenet med bindende skattemæssig virkning vil kunne svare dig, hvorvidt en konkret leje vil blive accepteret af skattevæsenet i alle forhold. Det koster kr. 400,-, og er en meget god idé at indhente.
Ejendomsavancebeskatning
Når lejligheden sælges, kan det konstateres, om der er over- eller underskud ved at have ejet lejligheden.
Fortjenesten ved salg af ejerlejligheden beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Anvendes virksomhedsordningen, indgår fortjenesten i virksomhedens indkomst i det år ejendommen sælges.
Igen: Tal med en revisor.
Skattemæssige fordele.
Der er tre måder at undgå – eller reducere – beskatningen på:
1) Med de nuværende skatteregler kan beskatningen helt undgås, hvis man som forældre vælger reelt at flytte ind i lejligheden inden et salg. Men der må ikke være tale om proforma-indflytning. Man skal reelt have boet i lejligheden. Det er ikke nok blot at tilmelde sig folkeregisteret på ejerlejlighedens adresse. Skattevæsenet kan bede om dokumentation som bevis for, at man har boet der.
2) Barnet kan også købe lejligheden i første omgang. Du kan låne barnet et beløb til køb af ejerlejligheden. Tal med din boligadvokat om de nærmere regler og oprettelse af de nødvendige dokumenter. Når ejerlejligheden sælges, kan barnet sælge ejerlejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. På salgstidspunktet betaler barnet lånet tilbage, idet pengene kommer fra fortjenesten ved salget af ejerlejligheden. Men så er det altså slet ikke noget forældrekøb, men et helt almindeligt køb, hvor barnet måske blot låner pengene til købet på meget fordelagtige vilkår (evt. rente og afdragsfrit) indtil barnet selv har indtægter til at betale renter af.
3) Du kan i en vis udstrækning undgå eller reducere beskatningen under ejendomsavancebeskat-ningsloven, hvis du senere sælger til dit barn. Skattereglerne tillader – i forholdet mellem nært beslægtede – at ejerlejligheden kan sælges til barnet til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering på handelstidspunktet +/- 15% hhv. 20 % efter nye vurderinger. Den pris, der handles til mellem børn og forældre, behøver derfor ikke at være markedsprisen. En mulig ejendomsavancebeskatning hos forældre kan således ved salg til barnet begrænses betydeligt.
Man kan ikke bare sælge til lav pris til sit barn, da der skal altid betales gaveafgift, hvis forældrene sælger lejligheden til barnet for et mindre beløb, end den er værd med undtagelse af de særlige regler, der gælder for overtagelse til nærtstående.
Det er vigtigt at kontakte advokat for at få nærmere rådgivning og altid inden man får foretaget f.eks. en mæglervurdering af en ejendoms værdi!
Må ejerlejligheden udlejes til barnet?
Din boligadvokat, vil i forbindelse med gennemgang af ejendomshandlens dokumenter sikre sig, at ejerforeningens vedtægter ikke forhindrer udlejning til barnet. Ganske få ejerforeninger har i deres vedtægter direkte forbud mod udlejning.
Flere andelsboligforeninger åbner op for forældrekøb
Nogle andelsboligforeninger har, særligt siden finanskrisen, ændret deres vedtægter med henblik på at åbne op for forældrekøb. Det er meget vigtigt, at det fremgår at forældrekøb er tilladt, før I overvejer at lave et forældrekøb, da der i andelslejligheder er beboelsesret- og evt. også beboelsespligt.
Afslutning
Som nævnt erstatter denne lille oversigt ikke besøget hos en revisor. Det er vanskeligt skattestof at have med forældrekøb af gøre!
Den store risiko forbundet med forældrekøbet – ud fra en investeringsmæssig betragtning – er, at boligmarkedet falder sammen med deraf store prisfald til følge. Det skete omkring 1990 i forbindelse med Kartoffelkuren og skete igen i forlængelse af Finanskrisen.
Det er vores opfattelse at forældrekøb kan være en god måde at løse et boligproblem på for ens børn, men at det skal overvejes meget grundigt inden man beslutter sig.
Har du spørgsmål til os, er du meget velkommen til at kontakte os.